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隐藏在数据里的房地产真相

2018-05-22 16:43 | 被阅读
隐藏在数据里的房地产真相

隐藏在数据里的房地产真相...

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最近,纵观整个房地产市场,各种政策一个接着一个,消息满天飞,让人眼花缭乱,摸不着头脑。


有人说,整体房价在下跌,但重庆、西安以及部分三四线城市房价却出现了暴涨,几万购房者摇号争抢几百套房;


有人说,金融政策已经不支持房地产行业,但从数据来看,房地产贷款余额还在上升;


有人说,房地产要崩盘了,但仍有大量炒房客怀揣巨额资金入市,赚的盘满钵满。


……


众说纷纭,到底该相信谁?


好在数据不说谎,今天我将摒弃各种复杂的观点,单纯通过数据分析,告诉中国房地产市场正在经历的以及今后的走向。


1


分析房地产市场有很多数据,比如成交量、价格涨跌、限购政策,但和房地产相关的贷款是最能真实表现房地产市场的。


从数据统计的角度,房地产相关贷款都是金融机构的“表内业务”,统计严格,有水分的可能性很小。


从一般商品的角度,房地产是一种价值很大的商品,不管是“生产”环节还是“销售”环节,利用信贷的比例都很高。


开发商买地、整理土地、建楼房都需要贷款,个人买房全款的也不多,绝大部分资金也都需要从银行贷款。


所以,信贷数据是最能反映房地产行业的,不仅能看出当下的市场情况,还能预测未来的市场走势。


说实话,关于房地产贷款的概念很容易混淆,我花了几乎一天时间才彻底搞清楚,并做了一张关系图(房地产贷款关系图)。


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上图中的每个贷款项目在央行都是单独记录的,可见监管机构对贷款流入房地产市场监管是很严格的。


继续分析之前,需要搞清楚每项贷款的准确定义,这样才能通过细微的数据变化洞察房地产市场的变化。


网络上关于这些概念的准确解释很少,好不容易在银保监会网站上找到一份发布于2004年的文件,名称为《关于印发<商业银行房地产贷款风险管理指引>的通知》。


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这个《通知》中有完整且权威的解释:


房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。


土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。


房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。


个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。


商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。


上述定义澄清了很多误解:


1、房地产贷款是一个很大的概念,并不单单指开发商获得的贷款。


2、土地储备贷款主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。


这个贷款不只是贷给开发商的,还包括地方政府。不过从2016年2月份起,央行已经要求银行暂停了土地储备贷款的发放。


3、现在央行每个季度公布的房地产贷款余额包括房产开发贷款余额、地产开发贷款余额、个人住房贷款余额三项。


这些贷款的关系是:房地产贷款余额≈房地产开发贷款余额(房产开发贷款余额+地产开发贷款余额)+个人住房贷款余额。


以2018年一季度数据为例。


房地产贷款余额(34.1万亿)≈房地产开发贷款余额(7.7万亿+1.4万亿)+个人住房贷款余额(22.86万亿)=31.96万亿。


为什么会差(34.1万亿-31.96万亿=2.14万亿)呢?根据《通知》中的定义,这2.14万亿应该为商业用房贷款,但央行并未单独公布。


2


下面详细分析这些数据的变化情况,我选取了近9个季度的数据,主要是希望通过不同年份的对比,看出房地产市场到底发生了什么。


这些数据全部来自央行每季度公布的《金融机构贷款投向统计报告》,权威性不用担心。


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上图是近9个季度房产开发贷款余额增长情况,这个贷款是房地产开发贷款的一部分,主要用于房屋建设,包括在土地开发阶段发放的、计划在房屋建设阶段继续使用的贷款。


这个贷款通俗说就是开发商用于建房子的资金。从总体趋势看,近9个季度一直在增长,说明房产建设活动并未减少。


所以,说房地产市场已经出现拐点或进入萧条期其实是不准确的,从增速看,只有2016年前三个季度出现了下降,但绝对资金量并未减少。


为什么有人说房地产市场已经进入萧条期呢?可能的情况是,一线城市房产开发贷款余额在下降,有些人一叶障目。


在总体数据增长的情况,最合理的解释就是,热点二线城市以及三四线城市出现了大幅增长。


所以,在讨论房价上涨还是下跌的时候,就出现了很多啼笑皆非的情况,一线城市的人说房价已经开始下降了,但很多三四线城市的人强力反驳。


其实,很多人看到的都是局部的情况,从整体来看,房地产市场并未遇冷,至少没有出现很明显的转折。


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上图是近9个季度地产开发贷款余额增长情况,这个贷款也是房地产开发贷款的一部分,主要用于地产开发、且在地产开发完成后计划收回的贷款。


通俗说,这部分贷款是开发商购买土地之后花在土地上的钱,并不包括交给土地主管部门的土地出让金,所以每个季度额度不多。


虽然额度小,但这是反应房地产开发的先行指标,在建房子之前,先要进行土地开发,这个数据减少,说明开发商囤地意愿强烈。


从上图数据可以看出,总体上9个季度地产开发贷款余额都在下降,说明开发商动工意愿较弱,这主要和近两年各地严格的房地产限价政策有关。


也就是说,现在是“市场地+计划房”,拿地是按照市场价格,卖房却需要按照政府的行政定价。


所以,从数据中可以看出,2016年第四季度到2017年第四季度,地产开发贷款余额增速都为负,说明开发商在拖延时间,等限价政策过后再开工。


这就合理解释了现在很多城市房地产库存为什么下降。


其实库存下降还和居民购房活跃有关。


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上图是近9个季度个人住房贷款余额增长情况,就是平时大家说的住房按揭贷款。


从图上可以看出,9个季度个人住房贷款余额一直在增长,而且增幅很大,高峰期每个季度有30%左右的增幅,低潮期也有20%左右的增幅。


这说明什么?大家还是在使劲买房,尽管一线城市成交量在下降,但部分二线城市(杭州、重庆、西安)由于采取了激进的人才计划,房地产成交量大幅攀升。


成交量攀升导致库存告急,库存告急导致恐慌性购房心里出现,于是房价暴涨的情况就出现了,上述三个城市就是最好的例证。


所以,不要觉得一线城市没有成交量就没人买房了,总体上,买房的人还是很多的。


不过,从上述数据可以看出,由于商业银行上调住房贷款利率,导致贷款成本上升,从2017年第一季度开始,个人住房贷款余额增长速度已经明显下降。


3


最后说几个通过上述数据分析得出的结论:


1、总体上,房地产市场拐点(不仅指房价)并没有出现,只不过出现了更复杂的分化,所以大家投资时要区别对待。


2、“短期看地价,中期看信贷,长期看人口”这句话仍然适用,2016年-2017年,货币超发推高房价,现在是人才流入推高房价。


3、根据第二条,买房应该去人口集中的地方,最简单的方法就是研究各个城市的人才政策。


4、光看人才政策还不行,一个城市的长远发展需要人才和产业相结合,具体到城市,杭州强于重庆,重庆强于西安,西安强于沈阳。

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信息来自 真话财经