中国人担心房地产崩盘几乎成了一种病态

上次听万科的股东大会，王石在会上针对姚振华的过往言行做了深刻的检讨总结，他说：管理层没法决定股东是谁……你必须要学会“与狼共舞”。

私心大赞。

话说，形势比人强。时代在变，连大大“新常态”都说了几年了。资本市场的天要变了，互联网的天要变了，房地产的天，也要变了。

毫无疑问，我们面临中国经济历史上最大的一次房地产泡沫。说没有泡沫，那是自欺欺人，但说泡沫马上要崩盘，那又是危言耸听。

房地产也要进入新常态了。

这个新常态是：

1、房地产过去普涨的行情结束了，城市间的分化加剧。选择到哪个城市去买房子，可能直接是赚钱和亏钱的区别。所以，今年以上海南京为代表的一二线城市，房价猛烈上涨，而三四线城市依然处在去库存的水深火热之中。

2、一线城市房价处在历史最高位，买房子的风险在快速放大，对泡沫崩盘的担忧也比以往任何一个时期都强。而且，如同城市间一样，各区域间的分化也将快速拉大。同样的城市，选择哪个区域和不同类型的产品，得到的结果也将非常不同。

对第一个变化，很多人已经谈过了，也已经有了共识：力争一二，不三不四。这次主要聊聊第二个变化。 

每一年，都能看到很多媒体同行制作类似文章：如果能穿越，你愿意回到哪一年的深圳？

下面一群人回答：回到2006年，买一堆房子。

这样的回答代表了我们很美好的心愿，谁都想有一套房，谁都想更富有。 

但原谅我嘴贱，我还是要说：即便是时光倒流，那些当年没有下定决心买房子的人，还是会决定不买房子。

因为，10年前的房地产，在10年前的人们心目中，和10年后的今天，泡沫都是一样的大！买不起房，房价太高，不是今天才有，每年都是，今天觉得房价高买不起，回到当初的历史条件下，一样是觉得房价太高买不起。

网上关于“空军们”的观点已经够多的了，大家可以自行整理一下，我就捡最早的列几个。 

2001年，北大教授魏杰就说了：中国的房地产已经有了很严重的泡沫。这是我印象中，第一次有学者对中国房地产定性。

2003年，央行发布了121文件，用行动表明了中国的房地产有严重的泡沫。这是我印象中，官方第一次开始调控房地产。 

而2006年，房地产才开始真正的“虽千万人吾往矣”的大无畏上涨。

之后的空军们，很多很多了，你到网上发个帖子说现在的房价还正常，看看会被喷成什么样子。

说这些，并不是在嘲笑专家们判断错误，误导了很多人发财，相反，对于经济形势的看法，每个人都会根据自己的经验知识以及有权做出自己的独立见解。在这一点上，我从来都不反对“谢国忠”们的看空，也从不嘲笑那些看空派的错误。真正有独立思考的人，他们不会把自己的发财机会建立在盲从专家的基础上。他们会从市场的磨砺中学会独立思考，并勇于为自己的错误负责。

说这些，是为了说明：对房地产泡沫的恐惧，不是今天开始，而是持续了10几年了。今天人们对深圳房价涨到5万的泡沫担忧，和当年深圳房价还在6000的时候的泡沫担忧，没有本质的不同。

不，持续10几年还不止，接近30年了。 

这是流传非常广的、人民日报1989年对房价的忧国忧民，当时上海房价竟然胆敢涨到2000块。

几乎接近30年的时间长河里，中国的房地产没有哪一年、哪一天，不处在巨大的泡沫中。如果有兴趣，去图书馆翻阅一下往年的媒体报道，结果一定是：几乎每一年、每一天，媒体报道里都充斥着市民对高房价的抱怨，对买不起房的担忧，对政府调控不力的失望，对炒房客的痛恨，对开发商无良的咒骂，对房价即将暴涨的预测，对房价即将下跌甚至崩盘的恐惧……

我报道过的这样的案例，不知有多少。你看过的这样的案例，也不知有多少。

房价在2000块的时候，有巨大的泡沫，应该跌。然后涨到了6000块，泡沫更大了。然后涨到了2万块，泡沫太大了。然后，涨到了5万块，树长到天上去了，泡沫大得一嘴……房价一直在涨，我们操心泡沫操心了10几年。

几乎接近30年的时间长河里，中国人担心房地产崩盘，已经成了条件反射式的思维习惯，几乎到了一种病态的地步。日日谈、夜夜谈、月月谈、年年谈。

这说明了什么？问题出在认知上。

我们（包括监管层）渴望房地产市场是干净的、单纯的、不带一丝杂质的，像林志玲那样不食人间烟火的。一定要是白酒，不能是啤酒。我们害怕泡沫、拒绝泡沫，不理解也不接受房地产有泡沫。

多少年来，我们唯一没变的是：官方和民间都表现出对市场牢牢掌控的企图心，我们不喜欢不确定。这实质上折射出的是：你我内心深处对市场的不确定性心怀巨大的恐惧。

综合那么多年的采访观察，我认为大部分人理解的房地产市场是这样的：

房价每年的涨幅不应该超过GDP或人均收入的涨幅。

房价和人均收入比较不应该超出1:6-1:8的国际合理范围。

简单说就是，房价要慢慢涨，稳定确定，不能像我们过去这么多年涨得不像话。那样人们都活得有希望有奔头，而不能像现在涨得令人绝望。

这样说对不对呢？当然再对不过了，政治正确，经济也正确。所有的行业都应该这样发展，国民财富慢慢增长，人民生活幸福美满，一切井然有序，就这样带着鲜花与掌声走向伟大复兴。

可惜不是事实，从来不是。

事实是：过去10年、20年来，中国的房地产泡沫是实实在在存在的，有的时候小有的时候大，但都有。就是因为这样，才一直会有那么多人觉得房价太高买不起。

一个想象中的干净的不染尘的房地产市场，有，在教科书里。这是很多人，包括我在内，过去很多年对泡沫认识唯一不对的地方。我们的经济学教科书，从来不教经济危机，不教泡沫，因为泡沫是资本主义社会才会出现的，而我们伟大的有特色的市场经济，是不应该也不会有泡沫的。我们的房地产，是居住品，不是金融资产，在非常长的时间里，我们根本不去讨论房地产可不可以、应不应该投资这样的问题。

这样的教科书还告诉我们：交换不创造价值。这些年来，那些恪守原则的人，却成了穷人。而那些扔掉这种投资理念的人，却富有了。

我们上几代人、这一代人，就是接受这样的经济教育，自带这样的知识结构，来理解这一场史无前例的房地产泡沫的。有商机触觉好的，把握住这样一个机会，发财致富了。但在舆论和民众的话语体系里，他们被描绘成了：贪婪的毫无道德的投机分子，青面獠牙虎视眈眈，他们是不劳而获的一味只顾鼓吹房价的可耻的食利阶层。

如果可以，我也希望房价每年都稳定确定的涨一点，我也希望每个城市都能“大庇天下寒士”。但这10几年的市场发展告诉我们：市场之所以是市场，就因为它是“测不准”的。教科书理论只给我们描绘了一个“应然”的世界，但没有告诉我们怎么应对“实然”的现实。当现实和理论脱节的时候，我们就认为市场错了，我们不能接受犯错的市场，我们要像教育犯了错误的小孩一样去纠正市场。

一个干净不染尘的房地产市场是不存在的，纵向看过去10几年的历史上不存在，横向看国外的房地产市场也不存在。泡沫本身就是房地产市场的一个组成部分，这是我们要从根本上改变的认识观。

日本的泡沫持续了50年崩盘了就不说了，美国的房地产一样一直都有泡沫，经济连年的个位数增长，但在2007年之前，纽约的房价也是双位数增长。

和我们一样同样是金砖四国的巴西，如果按我们的观念，里约的房地产市场比深圳更可怖：一边是楼价5-6万的公寓，一边却是食不果腹的贫民窟。如果要说泡沫，巴西早该崩盘了。如果对比里约的市场两极，上海深圳的楼市反而更健康。

过去10几年的市场，教会了我们一点：要学着接受“市场有泡沫”这个基本事实。

有泡沫，并不总是很可怕，反而是下意识拒绝市场有泡沫，认为市场就不应该有泡沫的思想，才最应该担忧。更应该担忧的是：认为市场有泡沫，就会下跌，然后选择坐等下跌拒绝参与。

如果说有些经济学者、很多网民，在过去犯了错误的话，我认为就是这个：将市场有泡沫和市场要崩盘划了等号。泡沫还没有崩盘，自己倒把自己吓坏了。

回到王石的反思来，与狼共舞，这是我们在面对泡沫的正常态度。既然泡沫是市场的一部分，为什么还要因为担忧泡沫破灭而不去参与？当然，是泡沫早晚都会破的，但它需要很长时间，这个过程，足够你控制好自己的风险，而不是从一开始就远离它。事实上，泡沫真的涨起来，你躲得了么？泡沫真的破灭了，你又跑得了么？既然躲不开又跑不掉，何不迎风而击？

所以，对于我们吃瓜群众来说，需要确立一个大的基本观念：房地产泡沫是一个常态，你需要做的是，控制好自己的财务风险，然后与狼共舞，既能赚泡沫的钱，也有能力抵抗泡沫破灭的损失。而不是，一味的想打消掉泡沫，让市场变成一个的完全零泡沫自以为是的健康市场。那不但是徒劳无功的，而且根本是违背事实规律的。如果经济体的运行，都能够一直是健康的、按部就班的，那还会有大萧条？哪里还会有亚洲金融风暴？哪里还会有2007年的金融危机？抬头看一看，谁逃过了周期律？谁完美的穿越了商业周期？

不需要害怕泡沫，但并不是要你当炮灰。在面对今天房价涨到历史高位的时候，显然风险比以往时期更大。这个时候买房子，需要做好风险控制。

对深圳为代表的一线天价城市来说，我并不怕房价太高泡沫立马崩溃。一线大城市的房价现在只能说是不低，但横向国际比较，还没有贵到非常离谱。所以，在未来几年时间里，我并不认为它会崩盘。

但我担心那些没有控制好风险的激进者，一味的只看到房地产的造富神话，却看不到潜藏的风险。 

一句话：买房之前，想好最坏的结果，如果市场有一天下跌了，你的承受力有多强。

萧条的市场，不投资就是最好的投资。但如果市场没有萧条，就要学会积极应对。市场不会因为你害怕就会崩盘，也不会因为你乐观而一直大涨。